2026 주택연금 가입조건과 예상수령액 조회: 공시가격·시세 차이

확인 항목	기본 기준	주의할 점
연령	부부 중 1명이 55세 이상	월지급금은 부부 중 더 젊은 사람의 나이를 기준으로 산정
국적	부부 중 1명이 대한민국 국민	외국인 배우자가 있는 경우에도 소유·담보 관계 심사 필요
주택가격	부부 소유주택의 공시가격 등 합계 12억원 이하	가입요건의 가격과 월지급금 계산 가격이 다름
대상주택	일반주택, 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 등	주택유형별 세부요건 확인
거주	가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제 거주하는 것이 원칙	입원·요양시설 입소 등 공사가 인정하는 예외는 별도 심사

다주택자도 부부 소유주택의 공시가격 등을 합산해 12억원 이하라면 신청할 수 있습니다. 공시가격 등이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가능한 경우가 있으므로 공사 심사를 받아야 합니다.

공시가격과 월지급금 계산가격은 다릅니다

용도	사용하는 가격
가입 가능 여부	부부 보유주택의 공시가격 등 합계
월지급금 산정	한국주택금융공사가 인정하는 주택 시세 또는 감정평가액
아파트 가격 적용	한국부동산원 시세, KB국민은행 시세 등을 순차적으로 적용
인터넷 시세가 없는 주택·오피스텔	공사가 인정하는 감정기관의 감정평가액

공시가격이 12억원 이하라고 그 금액을 그대로 월지급금 계산에 넣는 것은 아닙니다. 반대로 시세가 12억원을 넘더라도 가입가격 판단은 공시가격 등을 기준으로 하므로 두 숫자를 구분해야 합니다.

예상수령액을 좌우하는 네 가지

인정 주택가격: 공사가 적용하는 시세·감정평가액이 높을수록 다른 조건이 같을 때 월지급금이 커집니다.
연소자 나이: 부부 중 더 젊은 사람의 나이가 기준이며, 같은 집이라면 연령이 높을수록 일반적으로 월지급금이 많습니다.
지급방식: 종신지급, 종신혼합, 확정기간혼합, 대출상환방식 등에 따라 매달 받는 금액이 달라집니다.
인출한도: 기존 담보대출 상환이나 목돈 인출을 먼저 설정하면 매월 받는 금액이 줄 수 있습니다.

따라서 다른 사람의 ‘3억원 집 월 얼마’ 사례를 그대로 적용하면 안 됩니다. 한국주택금융공사 예상연금조회에 배우자 나이, 주택종류, 시세, 지급방식과 인출 여부를 같은 조건으로 입력해 비교하세요.

지급방식 비교

방식	특징	검토할 상황
종신지급	인출한도 없이 평생 매월 지급	일정한 생활비 흐름이 중요할 때
종신혼합	일부를 인출한도로 두고 나머지를 평생 월지급	의료비·주거비 등 목돈 수요가 있을 때
확정기간혼합	정한 기간 동안 월지급, 거주는 요건 충족 시 계속 가능	특정 기간의 소득공백을 메우려 할 때
대출상환	한도 일부를 기존 주택담보대출 상환에 사용하고 나머지를 월지급	선순위 담보대출 부담을 줄일 때
우대형	기초연금 수급권자 등 요건을 충족한 저가 1주택자에게 우대	부부합산 시가·주택 수와 수급자격을 모두 확인

저당권방식과 신탁방식의 차이

저당권방식은 소유자가 주택 소유권을 유지하고 공사가 근저당권을 설정합니다. 가입자가 먼저 사망하면 배우자가 연금을 이어받기 위해 소유권 이전등기 절차가 필요할 수 있습니다. 신탁방식은 주택을 공사에 신탁등기하고 공사가 우선수익권을 담보로 취득하며, 배우자 승계와 보증금 있는 일부 임대에서 차이가 있습니다.

어느 방식이 무조건 유리한 것은 아닙니다. 배우자 승계, 임대차보증금, 등기비용과 상속계획을 상담 때 함께 비교하세요.

가입비용과 대출잔액 구조

초기보증료는 일반적으로 주택가격의 1.0%가 최초 연금지급 때 대출잔액에 반영됩니다.
연보증료와 대출이자도 지급액과 함께 잔액에 누적됩니다.
감정평가수수료, 등록면허세와 지방교육세 등 직접 부담할 수 있는 비용이 있습니다.
중도해지 때는 누적된 대출잔액을 상환해야 하고 재가입 제한·비용을 확인해야 합니다.

매달 받는 금액만 비교하지 말고 초기보증료, 금리 선택, 예상 거주기간과 중도해지 가능성까지 함께 계산해야 합니다.

사망 후 배우자와 상속인은 어떻게 되나요?

가입자와 배우자가 모두 사망한 뒤 주택 처분금액이 주택연금 대출잔액보다 많으면 남는 금액은 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 처분금액이 부족하더라도 일반적인 정상 이용에서는 부족분을 상속인에게 별도로 청구하지 않는 비소구 구조가 적용됩니다. 다만 계약 위반이나 약정상 예외는 확인해야 합니다.

배우자가 계속 받으려면 담보제공 방식별 승계 요건과 기한을 지켜야 합니다. 특히 저당권방식은 소유권 이전 문제를 가입 전에 가족과 논의하세요.

자주 묻는 질문

공시가격 12억원이면 12억원으로 연금을 계산하나요?

아닙니다. 공시가격 등은 주로 가입 가능 여부에 사용하고, 월지급금은 공사가 인정하는 시세나 감정평가액을 기준으로 계산합니다.

주택담보대출이 남아 있어도 가입할 수 있나요?

가능한 경우가 있지만 선순위 대출을 정리해야 담보 설정이 가능합니다. 대출상환방식으로 인출한도의 일부를 상환에 사용할 수 있는지 상담하세요.

다주택자는 무조건 가입할 수 없나요?

아닙니다. 부부 보유주택의 공시가격 등 합계와 처분조건에 따라 가능할 수 있습니다. 주택 수와 가격을 모두 제출해 심사받아야 합니다.

가입 후 이사하거나 집을 임대할 수 있나요?

담보주택 실제 거주가 원칙이며 임대와 이전에는 제한·절차가 있습니다. 질병치료나 봉양 등 실거주 예외도 공사의 사전 인정이 필요한지 확인하세요.

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주택연금은 ‘집값 대비 월 얼마’만 보고 결정하기 어렵습니다. 부부 중 연소자 나이, 기존 대출, 배우자 승계와 중도해지 가능성이 실제 만족도를 크게 좌우합니다. 예상연금조회에서 최소 세 가지 지급방식을 같은 조건으로 비교한 뒤, 가족에게 남길 주택가치보다 평생 거주와 현금흐름을 얼마나 우선하는지 먼저 합의하세요.

확인 기준일: 2026년 9월 19일. 실제 가입 가능 여부와 월지급금은 한국주택금융공사의 심사·산정 결과를 최종 기준으로 합니다.

공식 출처: 한국주택금융공사 주택연금 제도·가입요건 | 한국주택금융공사 예상연금조회 | 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114

2026년 주택연금 기본 가입조건